Usucapión: Bienes Inmuebles

El término “usucapio” proviene del latín “usucapionis” (toma de bien por uso) “usus” se traduce como: uso, derecho de utilización y goce y el verbo “capere” traduce: tomar, coger, capturar, entonces usucapión se traduce como: tomar por uso o hacerse dueño. Es un concepto jurídico del Derecho Romano.

En España el Código Civil no utiliza este término, sino que emplea la expresión Prescripción Adquisitiva establecida en el Título XVIII De la prescripción, Capítulo I, artículo 1930 es el modo de adquirir un bien o derechos reales por la posesión durante el tiempo determinado por la ley.

El artículo 1931 del  Código Civil Se refiere a la adquisición por el uso de una propiedad, bienes o derechos a través de la prescripción de las personas por modos legítimos. El usucapiente originario es quien ha obtenido una propiedad por un largo tiempo y que no proviene de un tercero, el ordenamiento jurídico lo reconoce como su propietario.

En el artículo 1936 del  Código Civil establece que todas las cosas que están en el comercio son susceptibles a  la prescripción o usucapión.  

La prescripción adquisitiva Igualmente se aplica a aquellos bienes, muebles o inmuebles, los cuales el propietario original no muestra interés por ellos. Por lo tanto prescriben a favor del nuevo poseedor, como lo establece el artículo 609 del citado Código, también se puede adquirir una propiedad por medio de la prescripción en contraposición a la adquisición por venta, donación o herencia.

Tipos de usucapión 

Para adquirir la propiedad de un bien por la posesión continuada El Código Civil establece dos (2) tipos de usucapión: Ordinaria según se posea con buena fe y justo título y Extraordinaria obedeciendo los lapsos previstos por la ley.

Ordinaria 

El artículo 1940 del Código Civil establece “Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley” por lo tanto es necesaria la buena fe del poseedor de justo título y el tiempo es de 10 años para bienes inmuebles, en el caso que el propietario original resida fuera de España y 3 años para otros tipo de bienes. 

La Buena Fe del poseedor se encuentra establecida en los artículos 1950 y 1951 del Código Civil y se refiere a la creencia de la persona de quien recibió el bien era su dueño y fue transmitido su dominio, este requisito es necesario para determinar el dominio y las demás condiciones exigidas para la posesión señalados en los artículos 433, 434, 435 y 436 del  Código Civil, para determinar la prescripción del dominio y otros derechos reales.

La posesión del bien se establece en el artículo 1941 del Código Civil, que ha de ser en concepto de dueño “pública, pacífica y no interrumpida” puede servir de título para adquirir el dominio dispuesto en el artículo 447 del Código Civil. Al referirse como pública, la posesión del inmueble debe ser visible desde el inicio como todo el tiempo de la usucapión, sin ocultación, para que pueda ser reconocida.

En este sentido el artículo 444 del Código Civil establece que “Los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión” es decir la violencia o clandestinidad de la posesión del bien o con violencia, la posesión no se ve afectada, el dueño originario al permitir la posesión con esas características, puede recuperar la posesión cuando lo decida. 

Extraordinaria 

En la usucapión extraordinaria no se exige la buena fe del poseedor ni justo título sin embargo se requiere 30 años para bienes inmuebles y 6 años para otros bienes, en este caso se necesitan dos requisitos, los cuales son:

  1. La posesión como lo establece el artículo 1941 del Código Civil, en concepto de dueño, quien posee un dominio por mucho tiempo, pública, pacífica y no interrumpida.
  2. El Tiempo, cuyo plazo es de 30 años, cuando la posesión es adquirida y disfrutada en concepto de dueño.

De este modo, al cumplir los requisitos establecidos en el Código Civil, el poseedor se transforma en propietario en virtud de la usucapión, el cual tiene carácter retroactivo, es decir, se obtiene el bien desde el momento en que inició el computo de los plazos establecidos.

Por ejemplo, si una persona ocupa una vivienda abandonada, debe cumplir con lo establecido en el Código Civil en el artículo 1941, es decir de forma pacífica, tras transcurrir los 30 años, podrá ser propietario de pleno derecho al tramitar el caso de manera legal.

En el caso de usucapir un bien inmueble de una herencia yacente, existen algunas posibilidades, la primera es que exista un único heredero y que sea poseedor de los bienes hereditarios en concepto de dueño de forma pública, pacífica e ininterrumpida como lo establece el artículo 1941 del Código Civil, sin embargo se puede hablar de una aceptación tácita de la herencia, realizando los pasos legales para la adjudicación legal.

La segunda posibilidad es que un heredero posea los bienes de buena fe, desconociendo la existencia de otros herederos forzosos y estos no reclamen el bien hereditario de manera simple o tácita.

usucapion codigo civil

La tercera posibilidad de usucapión de un bien hereditario en fase de yacencia, es la adquisición por parte de un tercero no heredero, por considerarlo no perteneciente a la herencia, de forma errada, o por no realizar la partición por pasividad por parte de los herederos. 

Sin embargo se debe tomar en cuenta que las herencias en periodo de yacencia cumplen ciertos requisitos jurídicos, por ejemplo la aceptación tácita de la herencia, para ser adjudicado.

¿Los bienes inmuebles se pueden usucapir? 

Sí. Todas las “cosas que están en el comercio de los hombres” se pueden usucapir, según el artículo 1936 del Código Civil, tanto como bienes muebles como inmuebles, siempre y cuando no estén afectados de inalienabilidad como los bienes públicos. 

Usucapión contra tabulas 

La usucapión contra tabulas se rige lo establecido en la Ley Hipotecaria en el artículo 36 en frente a lo establecido en el Código Civil artículo 1949 entiéndase como derogado. Consiste en la adquisición de un bien por parte de quien en principio no es el titular por la posesión continuada, en contra de lo inscrito en el registro de la propiedad.  Ante este nuevo régimen, afecta la posición del tercero hipotecario, debido a que su regulación es distinta a la prescripción adquisitiva frente al tercero registral.

En este orden, se contemplan dos circunstancias:

  1. La usucapión que se produce frente al titular inscrito mientras tiene lugar la posesión “ad usucapionem”
  2. La que se produce frente al tercer adquiriente de ese titular, que reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, puesto que adquiere de buena fe el derecho. 

¿Cuáles son los requisitos? 

En el Código Civil se establece el derecho de usucapión de forma ordinaria y ordinaria, sin embargo para obtener dicho derecho, se debe tener algunos requisitos. 

De forma Ordinaria: 

  • Buena fe del poseedor: Que actúa de manera ética, sin vicio y que recibió el bien del dueño originario y podía transmitirlo.
  • Justo Título: Principio que determina que una persona posee o ha adquirido legítimamente un bien o derecho, de igual forma se refiere al documento que lo acredita como dueño del bien.
  • Plazo de Ocupación: Se aplica a bienes inmuebles, 10 años o 20 si el propietario vive en el exterior o en ultramar. Para los bienes muebles son 3 años.

En relación al derecho de usucapión de manera extraordinaria no hace falta la buena fe del poseedor ni el justo trato, sin embargo es necesario que la posesión sea:

  • Pública: Es imprescindible, el usucapiente debe realizar actos posesorios que no actúa de manera contraria a las leyes.
  • Pacífica: No debe ser obtenida por la fuerza o intimidación
  • Ininterrumpida: En caso de ser bien inmueble el lapso es de 30 años y de bienes muebles 3 años.

En este sentido el Artículo 1943 y 1944 del Código Civil establecen que se interrumpe natural o civilmente. Cuando es de manera natural el usucapiente cesa su uso por cualquier causa y en la segunda sucede cuando interviene un juez.  De ser así, la interrupción de la posesión, dejará de correr el plazo del beneficiario y comenzará a contar el plazo desde el principio.

Plazos para la prescripción adquisitiva

Es necesario que haya transcurrido el plazo legal establecido en los casos siguientes:

  • Ordinaria: Buena fe del poseedor y justo título. 10 años bienes inmueble 20 si el propietario vive en el extranjero o ultramar. 3 años para bienes muebles.
  • Extraordinaria: No se necesita Buena Fe y deben transcurrir 30 años para bienes inmuebles y 6 bienes muebles.

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