Servidumbre

La palabra servidumbre posee múltiples acepciones y al escucharla podríamos asociarlas a otras como servicio, obligación o siervo. Y todas ellas son correctas, pero existe otra definición aplicable en ámbitos específicamente jurídicos que no distan mucho de estas. Para ello veamos lo que dice la RAE al respecto:

6. F. Der. Derecho en predio ajeno que limita el dominio en este y que está constituido en favor de las necesidades de otra finca perteneciente a distinto propietario, o de quien no es dueño de la gravada”.

A continuación, profundizaremos sobre el tema en el resto del artículo.

¿Qué es la servidumbre en derecho?

Ahora, para ser más precisos, veamos lo que estipula el Código Civil (también le denominaremos CC) en su artículo 530:

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño”.

En primer lugar, vamos a aclarar: un gravamen es una carga, impuesto, tributo, obligación y uso de estos referentes a un inmueble o bien.

Entonces, básicamente la servidumbre es el derecho de servirse de un predio –finca, heredad, hacienda, tierra, propiedad, o posesión inmueble– en beneficio o por necesidad de otro inmueble o predio. 

Clases de servidumbre en el Código Civil

El artículo anterior se refiere particularmente a la servidumbre predial, el Código Civil también prevé otro tipo en el artículo 531:

También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada”.

A esta se le denomina como servidumbre personal. Esta se trata de igual forma del servicio de un inmueble, solo que en este caso es por beneficio de un sujeto o grupo particular.

Así mismo, la jurisprudencia determina otros tipos de servidumbres. A continuación presentamos y explicamos cada una de ellas:

servidumbre de luces y vistas

De acuerdo al ejercicio o utilización y evidencia de su existencia, se encuentran en el artículo 532 del Código y pueden ser:

  • Continua: el uso del bien es o podría ser constante, incesante y no requiere la intervención de la actividad humana. Se ejerce por acontecimientos naturales como lluvias o vista y luces.
  • Discontinua: el uso puede ser por periodos de tiempo largos y con intervención del hombre o mujer. Ejemplo de ella es la servidumbre de paso, que requiere el tránsito ejercido o impulsado por la actividad humana.
  • Aparente: Cuyo ejercicio se revela por evidencias notorias y visibles.
  • No aparente: Son las que no presentan indicios exteriores de existencia y uso, ejemplo: un acueducto.

En art. 533 se establece otro tipo de diferenciación en cuanto a este gravamen:

  • Positivas: es necesaria la acción o el cese de alguna actividad por parte del propietario del predio sirviente.
  • Negativa: se prohíbe realizar una acción que si no existiese la servidumbre, podría realizar.

En el artículo 536, se expone otra tipificación respecto a la servidumbre:

  1. Legal: ordenadas por la Ley, en interés de particulares o en beneficio público.
  2. Voluntarias: se establece por acuerdo de las partes interesadas.
servidumbre de paso fincas rusticas

Tipos de derecho de servidumbre

Como ya hemos visto este derecho limita el dominio sobre una propiedad en beneficio de otra. En general lo que busca es el uso coherente de los predios. A continuación presentamos los tipos concretos en los que esta se presenta:

Servidumbre de paso

Se refiere al espacio para transitar. Se presenta cuando las fincas no tienen lugar para la entrada o salida; ya sea de manera continua o para el transporte de materiales o frutos agrarios. Para que sea establecida deben cumplirse ciertos parámetros:

  • Que exista una necesidad verdadera de la exigencia del paso.
  • Ha de establecerse entre los propietarios afectados o quienes ostenten este derecho real.
  • Establecer previamente una indemnización para el predio sirviente equivalente a la extensión del valor del terreno que se ocupe y a los perjuicios que sufrirá.
  • Debe ubicarse en el lugar que sea menos perjudicial para el predio sirviente.

Servidumbre de aguas

Esta se refiere a la disposición de las aguas, está contemplada en el artículo 522 del C.C donde se especifica que los predios inferiores reciben las aguas que descienden naturalmente de los superiores, así como lo que estas mismas arrastren.

Por lo que, al propietario del predio superior no debe realizar obras que agraven esta disposición y al dueño del predio inferior se le prohíbe la realización de obras que obstaculicen esto. 

También la ley dispone en el artículo 586 que al realizar las edificaciones los propietarios deben disponer los tejados y cubiertas de manera que no caigan sobre el suelo del vecino, sino hacia el suyo, la calle o lugar público.

Servidumbre de desagüe 

Regulado en el artículo 587 se establece que el predio sirviente puede recibir las aguas en su tejado o disponer otra salida, siempre respetando las ordenanzas.

Por otra parte, en el art. 588 del CC se establece que al no ser posible la salida de aguas en los jardines o corrales de una vivienda se puede exigir esta servidumbre a través de los predios colindantes. 

Servidumbre de acueducto

Regulada por la Ley de Aguas y en el Código Civil en los artículos 557 y 561, se refiere a la disposición del recurso del agua en beneficio de una finca, para lo cual es necesario disponer los predios de otros. 

El propietario del predio dominante debe indemnizar previamente cualquier perjuicio ocasionado por razón de la servidumbre; es necesario demostrar que se puede disponer del agua y esta resulta suficiente para el fin que se dispone, además se debe disponer el lugar menos perjudicial para el predio sirviente. 

La ley establece que esta no puede disponerse por beneficio privado sobre edificaciones, patios, huertas o jardines, ya que implicaría un perjuicio muy grande para el predio sirviente.

Servidumbre de luces y vistas

La de luces se refiere a la existencia de huecos, ventanas, para la toma de luz del predio colindante. Mientras que la de vistas es el goce de vista a través del predio vecino.

De acuerdo al art. 532 es clasificada como continua y aparente, por lo que para su adquisición es necesario que exista un título o la prescripción de veinte años, según el art. 537.

También puede ser como continua, no aparente al existir la prohibición para el predio vecino de la construcción impida el disfrute de alguna de las dos.

Servidumbre de medianería

Esta se refiere a la situación en la que dos predios se encuentran separadas por un elemento común. Esta es construida por acuerdo entre ambas partes ya que no es de carácter obligatorio.

A pesar de que también está dispuesta en el Código Civil, también se le considera como comunidad de bienes. Debido a su naturaleza, en la actualidad se le considera como un bien que comprende una forma particular de disfrute de uso de un muro, pared, cerco o construcción que separe dos propiedades.

Otros tipos de Servidumbre

Existe otro tipo de servidumbres como las de balcón, palco o butaca; de saca leña, o de comunidad de pastos. Estas pueden ser consideradas también como servidumbres de paso.

servidumbre de acueducto

¿Cómo se adquiere la servidumbre?

Para que se constituya en primer lugar es necesario que exista la capacidad de obrar que otorgan los derechos reales sobre los bienes inmuebles de quienes lo establecen, de manera que sean válidos todo acto o contrato en el que la originen.

Cabe mencionar que al tratarse de propiedades horizontales, se requiere del acuerdo de todos los copropietarios.

En cuanto a las servidumbres prediales deben existir los dos predios: sirviente y dominante, que posean las características y cualidades para establecer la servidumbre. Mientras que en las personales, solo se requiere del predio sirviente.

Por otro lado, las formas de adquirirlas son mediante:

  • La existencia de título
  • Por usucapión
  • Prescripción inmemorial.

En cuanto a estas es necesario verificar la clasificación a la que corresponda la servidumbre. 

Por ejemplo aquellas continuas y aparentes pueden ser adquiridas por título o por prescripción de veinte años, con la especificación de que si es positiva se cuenta a partir de que el predio dominante empieza a ejercerla y si es negativa la cuenta inicia desde que mediante un acto formal se realiza la prohibición de la actividad.

Mientras que al tratarse de una servidumbre continua no aparente o discontinua sea esta aparente o no, es imprescindible el escrito del propietario del sueño o que sea declarado por una orden judicial.

Por usucapión se refiere al uso o posesión de la servidumbre por una extensión de veinte años.

Las leyes contemplan la prescripción inmemorial a las existentes previamente a la promulgación del Código Civil.

Extinción de la Servidumbre

Ahora bien, la finalización de esta se encuentra contemplada en el artículo 546 del Código Civil, allí determina que puede ser por las siguientes causas:

Por razón del sujeto

Puede ser por la renuncia del propietario del predio dominante, siempre y cuando no perjudique a terceros, por ejemplo a usufructuarios; así como puede ser por prescripción extintiva, es decir el no uso por veinte años.

Por razón del objeto

Cuando se destruye u ocurre una modificación sustancial en el predio. O desaparición de la necesidad que originó la servidumbre. 

Por otras causas distintas

Otras razones pueden ser: la expropiación de alguno de los dos predios; que ambos pasen a ser propiedad del mismo dueño. 

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