Proindiviso

Se conoce como proindiviso a la propiedad a la que se tiene derecho en conjunto, en una sola palabra: copropiedad. Lo que quiere decir es que se adquiere una propiedad de manera parcial. En una comunidad de bienes también se le conoce como sinónimo de condominio.  

Extinción del proindiviso en caso de herencia

Cuando un bien es compartido por varios propietarios, la extinción del mismo puede poner fin a la situación de copropiedad y cuando se trata de una herencia todos poseen el mismo derecho y se encuentran obligados a permanecer en comunidad.

Sin embargo, cualquiera de los herederos puede solicitar la división y así extinguir el proindiviso, a menos que se trate de una propiedad indivisible.

Causas para la disolución de la comunidad de bienes por venta

La disolución de una propiedad en común puede darse por distintas causas:

• Consolidación: quiere decir que un solo propietario adquiere todas las cuotas o cuando todos se las dan a una tercera persona.
• Pérdida: cuando se destruye la propiedad en común.
• Renuncia: cuando todos los propietarios deciden renunciar al condominio.
• División: decisión de dividir el bien, siempre y cuando sea posible.

¿Cuál es el procedimiento si el proindiviso es de un bien divisible? 

Si todos los copropietarios están de acuerdo, se realiza una escritura pública y se puede hacer de cualquiera de estas dos maneras:

1. Dividir el bien común y repartir cada una de las partes. Por ejemplo, si se tratara de una finca de 1.000 hectáreas y son cuatro copropietarios, se puede repartir la cantidad de hectáreas en partes iguales, es decir, 250 hectáreas para cada uno.
2. Vender la propiedad a una tercera persona y luego dividir el total entre la cantidad de comuneros.

Procedimiento de disolución en caso de bienes indivisibles

De igual manera, estando todos de acuerdo, se puede realizar de los siguientes modos:

1. Se le otorga el bien a un solo propietario y este debe indemnizar a los demás por el valor de su cuota.
2. Se vende el bien común a una tercera persona y se realiza el reparto del total de la venta en partes iguales.

La vía judicial para la extinción del proindiviso

Esta es la vía que debe tomarse cuando los copropietarios del proindiviso no están de acuerdo en vender o repartir la propiedad.

Todo lo referente al proindiviso se encuentra regulado en el Código Civil, y allí se encuentran las maneras en que se puede solucionar el caso de desacuerdo de las partes:

Se realiza un “procedimiento judicial de división de cosa común”, pero antes es importante tratar de realizar un “acto de conciliación” para intentar mediar con la o las partes que están en oposición.

La acción de división de cosa común tendrá como desenlace la subasta de la propiedad, así reza en el artículo 400 de la Ley:

• Si el precio final es menor a 6.000 euros, se realizará juicio verbal.
• Si el precio final es mayor a 6.000 euros, se realizará juicio ordinario.

Entre las posibles sentencias, existen disposiciones en el artículo 406 de Código Civil:

• Si el bien es divisible, el juez repartirá una parte a cada copropietario.
• En caso de ser un edificio, la repartición será mediante la constitución de la propiedad horizontal.
• Si es un bien indivisible, se vende y se reparte el dinero obtenido.

¿Puedo vender el proindiviso si tiene una hipoteca?

Sí, existe esta posibilidad con lo que dicta el artículo 405 del Código Civil, que independientemente del modo, la hipoteca debe saldarse antes de la venta por los copropietarios o después de esta con el nuevo propietario.

¿Cuáles son los impuestos de debo pagar en caso de una extinción del condominio?

Si ya se ha decidido realizar la extinción de un condominio, entonces se deben pagar los impuestos correspondientes:

• Si se hace por vía amistosa, es una vía económica con gastos notariales solamente y de asesoramiento legal para llevar el proceso de manera correcta.
• Si se hace por vía judicial, se incluyen los honorarios de los abogados, procuradores y peritos en función del valor de la propiedad.

En cuanto a los impuestos de la vía judicial, también dependerán del procedimiento:

• Si se realiza una repartición equitativa a cada copropietario se abona una cuota gradual del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
• Si uno de los comuneros recibe más que los demás, por esa cuota extra se aplica el tipo impositivo vigente en cada Comunidad Autónoma del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. O se sujetará a los impuestos de Actos Jurídicos Documentados.
• Según el IRPF, se alterará dependiendo de lo adjudicado y el valor del inmueble (en la fecha de extinción y la fecha de venta). Si la adjudicación se excede con la compensación en metálico correspondiente y no hay cambios en el valor del inmueble, no habrá ganancia o pérdida patrimonial imputable. Si se excede y hay cambios en el valor, entonces habrá una alteración patrimonial y por ende se aplica una ganancia patrimonial tributable en el IRPF.
• Para la Plusvalía Municipal, se utilizan medidas similares a la anterior, esto quiere decir que si la repartición es equitativa no habrá hecho imponible de la Plusvalía.