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Depósitos de confirmación y de penalización
Mediante citación de 15 de octubre de 1999, B.A. citó a D.M. G. para que compareciera ante el Tribunal de Mantua y, partiendo de la premisa de que había celebrado un contrato preliminar de compraventa con el demandado para la cesión de un piso en el municipio de Mantua por el precio de 125.000.000 liras, de las cuales 20.000 liras. En cuanto a la cantidad de 1.000 liras pagadas en concepto de fianza y el resto a pagar el 30 de septiembre de 1999 o, en todo caso, en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, supuso que en septiembre de 1999 había recibido un telegrama en el que el demandado fijaba el plazo del 27 de septiembre de 1999 para “la entrega de los documentos al notario bajo pena de rescisión del contrato”. Por lo tanto, solicitó que se ordenara a D. M. para que comparezca ante el Notario para cumplir con la obligación de transferir la propiedad en un plazo de 15 días desde la notificación de la citación y, en caso de nuevo incumplimiento, el pronunciamiento de la sentencia de conformidad con el artículo 2932 del Código Civil.
El Tribunal de Apelación de Brescia, con la sentencia nº 944 de 2005, rechazó el recurso y confirmó la sentencia de primera instancia. En apoyo de esta decisión, el Tribunal de Brescia observó que: a) la cláusula prevista para la celebración del contrato definitivo tenía las características de una cláusula esencial; b) el incumplimiento de la cláusula era imputable a B..
Depósito penitencial
En particular, se descubrió que se había construido un hueco de ascensor en la entreplanta que da al edificio, sin autorización del ayuntamiento de Alassio, y que había una zona abierta no delimitada por una puerta de entrada con una barandilla cuya altura no cumplía la normativa local de construcción.
Una vez concluido el preacuerdo, la Sra. (…) tomó posesión del inmueble. En ejecución del contrato, la Sra. (…) pagó 35.000,00 euros, mediante cheques, en concepto de fianza en el momento de la celebración del contrato preliminar; posteriormente pagó, también en concepto de fianza, 15. 000,00 euros antes del 31 de agosto de 2015, 20.000,00 euros antes del 31 de mayo de 2016 y la primera mensualidad de 1.000,00 euros a la que se refiere el artículo 7, letra e) del contrato, por un importe total de 71.000,00 euros en concepto de anticipo del precio y fianza de confirmación;
En particular, se trataba de la construcción, no autorizada por el ayuntamiento de Alassio, de un hueco de ascensor en la entreplanta que daba al inmueble, así como de la presencia de una zona abierta no delimitada por ninguna puerta de entrada y con una barandilla cuya altura no se ajustaba a las normas locales de construcción (según el informe del asesor de la parte Geom. (…), subdoc. nº 3 demandante).
Duración máxima del precontrato
En primer lugar, el preacuerdo garantiza una forma de protección general para ambas partes del contrato, en el sentido de predeterminar el contenido del futuro acuerdo de compraventa:
En segundo lugar, el contrato preliminar garantiza a las partes una forma específica de protección en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes del contrato. Si, durante el lapso de tiempo transcurrido entre el momento del acuerdo y el de la escritura de transmisión, se produce un cambio de opinión por parte de una de las partes, que se niega a celebrar el contrato definitivo, sin una razón justificada, la parte “no incumplidora” dispone de herramientas específicas de “reacción” por parte de la ley para proteger sus derechos:
– en el caso de una “cláusula esencial en el sentido del art. 1457 del Código Civil(6) “: si el plazo fijado para la celebración del contrato definitivo es calificado como “esencial” por las partes, si la parte incumplidora no informa a la otra parte en el plazo de tres días de que desea exigir el cumplimiento del contrato preliminar en cualquier caso, el contrato preliminar se considera resuelto de pleno derecho.
Depósito para la compra de una vivienda
En nuestra opinión, el anticipo tiene la naturaleza de un perfeccionamiento de un pacto real añadido al contrato principal, un pacto real constituido por la cláusula penal con un depósito. Y se sostuvo que el anticipo se refiere a la conclusión, a la ejecución del contrato.
(E) En quinto lugar, el anticipo crea, para la parte que lo ha recibido, una obligación condicional en el caso de que esa parte incumpla y la otra parte, libre de culpa, desee, por ese motivo, retirarse. En tal caso, la parte incumplidora debe sufrir la rescisión y pagar a la parte que se retira el doble del importe del depósito recibido, devolviendo así lo que tenía, y pagando también una suma igual en compensación a la parte que se retira.
La resolución contemplada en el apartado 2 del art. 1385 del Código Civil, que presupone un incumplimiento de la otra parte del mismo carácter que el que justifica la resolución judicial, constituye una resolución especial del contrato, que se suma a las previstas en los arts. 1454, 1456 y 1457 del Código Civil, vinculada al acuerdo de fianza, destinada a la determinación convencional de los daños y perjuicios indemnizables. De hecho, está vinculado al fenómeno de la rescisión tanto por sus requisitos previos, representados por el incumplimiento de la otra parte, que debe ser gravemente culpable y de no poca importancia, como por sus consecuencias, que se manifiestan en la terminación “ex tunc” de los efectos del contrato.
