La nuda propiedad de la vivienda

La nuda propiedad es el derecho que tiene un propietario sobre su bien, pero del cual no tiene posesión ni disfrute. Estas últimas son cualidades de quien posea el usufructo.

Este es un tipo de transacción poco conocida y cuyos beneficios buscan principalmente las personas de avanzada edad. Quienes generalmente dependen únicamente de la pensión y gracias a esta venta pueden aumentar sus ingresos y mejorar su calidad de vida, sin tener que abandonar su hogar hasta el final de sus vidas .

¿En qué se diferencia la nuda propiedad y usufructo? 

Ambos son derechos que tienen personas distintas sobre un mismo bien. Sus diferencias recaen principalmente en los alcances y limitaciones de cada uno. Mientras quien posea el primero es la o el propietario, el que ostente el usufructo (usufructuario) es quien hace uso del bien.

Pero el nudo propietario también puede llegar a tener goce y disfrute del bien, es decir el pleno dominio. Este ocurre si ambos derechos se consolidan en esta figura.

Esto puede suceder en las siguientes circunstancias:

  • Venta del usufructo: es habitual venderlo al nudo propietario.
  • Muerte del usufructuario. Pasa a manos del nudo propietario.
  • Fin del plazo por el que se constituyó.
  • Cumplimiento de la condición resolutoria estipulada en el trato de usufructo. Que el nudo propietario pueda ejercer el pleno dominio al contraer matrimonio, por ejemplo.

Derechos y obligaciones del nudo propietario 

El alcance de actuación del nudo propietario es restringido, aunque sí tiene algunos derechos. A continuación algunos de ellos:

  • Derecho de propiedad.
  • Derecho a la venta de la nuda propiedad, siempre teniendo en cuenta los derechos del usufructuario.
  • Derecho a hipotecar la nuda propiedad.
  • Recuperar el uso y disfrute, pleno dominio al finalizar los acuerdos establecidos.

Por otro lado, algunas de las obligaciones de quien posee el nudo propietario son:

  • Llevar a cabo las reparaciones extraordinarias necesarias, ya sea por petición del usufructuario.
  • No realizar ningún acto que perjudique al usufructuario.
  • Realizar el pago de los tributos e impuestos correspondientes.
  • En caso de hipoteca, pagar las cuotas.
  • Pagar los gastos de la comunidad.

En varios aspectos la responsabilidad puede ser negociada entre propietario y usufructuario. Sin embargo, ante la comunidad e instituciones la respuesta corresponde al nudo propietario.

Compra y venta de viviendas de nuda de propiedad

Este tipo de compra engloba ventajas y desventajas, tanto para el comprador como para quien opta por vender la nuda propiedad.

ganancia patrimonial venta nuda propiedad y usufructo

Para quien vende, las principales ventajas consisten en obtener un ingreso extra que puede ser un pago único o en plazos, dependiendo de lo que acuerde con quién compra. Además, de tener la garantía de vivir en su casa hasta su fallecimiento e incluso aumentar aún más sus beneficios económicos alquilando su usufructo.

Sin embargo, no todo es color de rosa. Y es que al realizar la operación, los descendientes del usufructuario no heredarán la propiedad ni podrán revertir la operación.

Por otro lado, quien  adquiere la propiedad por lo general busca realizar una inversión a mediano y largo plazo. Ya que debe esperar a que cese el usufructo de quién lo posee para hacer uso de la propiedad. Y ello depende del estado de salud del usufructuario, que generalmente son personas de avanzada edad. Lo que lo deja vulnerable a las oscilaciones del mercado. A demás, de la inversión en gestiones que debe realizar

El principal aspecto positivo de esta operación sería la adquisición a menor precio de la propiedad y posibilidades a futuro que le brindaría con su venta u otro tipo de transacción.

Presencia de contratos  de nuda propiedad en España

Debido a diversos factores la nuda propiedad no se ha popularizado en el país a gran escala. Uno de ellos puede decirse es la falta de conocimiento de su existencia. Y otro de los aspectos obedece a la cultura sobre la propiedad que poseen los españoles, quienes desean dejar una herencia a sus descendientes.

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