Extinción de condominio. Qué es y gastos que conlleva

En caso de herencia o divorcio de pareja, en situaciones donde una propiedad pertenezca a más de una persona, la extinción de condominio es la opción más rentable para que la propiedad pase al dominio de una sola persona.

La extinción del condominio consiste en la transmisión de la propiedad de titularidad compartida; cabe destacar que la disolución de condominio está regulada en el Código Civil.

Se trata de la forma menos costosa de dividir el inmueble, ya que podrás pagar menos impuestos. De igual manera, esta intervención es una alternativa a la compraventa que tributa a través del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales”, que oscila entre el 6% y el 8%, dependiendo de la comunidad autónoma.

 A continuación te presentamos un video donde explica con claridad qué es y en qué consiste la extinción de condominio. 

Por tal motivo, cuando se lleva a cabo una firma de extinción de condominio a favor de una u otra persona, se debe generar una constancia en el Registro de Propiedad, teniendo presente que de existir un crédito o hipoteca a nombre de ambos, el que sea ex-propietario seguirá manteniendo la figura de “único deudor”.

La extinción de condominio es muy habitual en casos de separaciones, suponiendo la finalización del régimen de copropiedad, pasando el bien a pertenecer a un solo individuo.

Cesión en un divorcio o ruptura de pareja

Cuando una pareja  ha comprado el inmueble por parte iguales, ambos son copropietarios. Ahora bien, si se presenta una ruptura o divorcio cualquiera de las partes involucradas puede solicitar la extinción de condominio para la propiedad en común, repartida al 50%.

Con la extinción de condominio se supone la finalización del régimen de copropiedad, pasando el bien a pertenecer a un solo individuo y puede darse sin hipoteca o con ella.

Si se desea eliminar a uno de los involucrados de las responsabilidades que conlleva una hipoteca, es necesario llevar a cabo una renovación de la misma, en otras palabras, se deberá llegar a un acuerdo con la entidad bancaria para modificar las condiciones del contrato.

Cesión en una herencia entre hermanos o familiares

Todos los herederos cuentan con los mismos derechos y obligaciones en relación con la propiedad o inmueble heredado, perteneciendo a cada uno, una cuota abstracta o porcentaje del bien.

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Cualquiera de los herederos puede solicitar la extinción de condominio, rigiéndose por el Código Civil el cual estable que ningún copropietario se halla obligado a permanecer en tal comunidad del bien.

Si los herederos están de acuerdo en adjudicar la totalidad de la propiedad a uno de los herederos, los demás recibirán el valor de su cuota (porcentaje en la vivienda) en metálico. Se deberá otorgar escritura pública de extinción de condominio y adjudicación de la vivienda.

Con la transmisión de la propiedad se genera una contraprestación económica que va en beneficio del titular que es el que está cediendo su porción de la casa, aunque esto no es obligatorio.

Si por el contrario deciden vender a un tercero la vivienda, se repartirá el precio de la venta entre los herederos y habrá que otorgar escritura de compraventa.

¿Cómo hacer la extinción de condominio?

Para realizar la extensión de condominio se deberá establecer un acuerdo entre las partes involucradas, es decir, entre los copropietarios.

Si se presenta el caso de dividir la propiedad en partes iguales entre los herederos será preciso formalizar la escritura de extinción de condominio, división y adjudicación de la propiedad ante un notario. 

Otra variante es, el traspaso total de la propiedad a un solo heredero, recibiendo los demás su cuota en metálico, para este caso también será necesario firmar la escritura de extinción de condominio y adjudicación, validando ante un notario.

En caso de divorcio, la pareja también puede optar por realizar esta operación mediante el Convenio Regulador de mutuo acuerdo que acompaña a la demanda de divorcio, realizándose por voluntad propia o mutuo acuerdo. Una vez aprobados judicialmente, se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Ejemplos de escritura (Modelo)

Con la siguiente información tienes la oportunidad de aprovechar la plantilla de un modelo de contrato de extinción de condominio con todas las regulaciones y estipulaciones de interés.

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Calculadora de Impuestos que hay que pagar en la extinción de condominio

Procedemos a explicar cómo calcular los impuestos a pagar.

La extinción de condominio obliga a liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, esto significa que la carga fiscal varía entre el 1% y el 1.5% según la autonomía de la comunidad, siendo el nuevo propietario quien paga la escritura de extinción de condominio.

Cuando se presenta la opción de venta a un tercero se tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, entre un 6% y un 10% según la Comunidad Autónoma.

Por otro lado, la extinción de condominio no genera un incremento o una disminución patrimonial en la renta, por tal motivo, no está sujeta al pago del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) que se presenta en la declaración anual.

Quien paga la escritura y los gastos de notaría

Es el comprador quien debe pagar el impuesto de registro, escritura, gestoría y notaría. El porcentaje puede variar en función de cada Comunidad Autónoma, aproximadamente entre el 0,5% y el 1%.

Además, el vendedor no tendrá la obligación de declarar el impuesto municipal sobre la plusvalía ni el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, debido a que no se trata de una transmisión patrimonial.

En consecuencia, los gastos de registro, gestoría y notaría, así como el pago del IAJD, correrán a cargo del comprador. Independientemente, las partes pueden acordar lo que quieran, como por ejemplo el pago de los honorarios en partes iguales, si así lo desean.

Enlaces de interés

La disolución de condominio se regula mediante el Código Civil expuesta en los artículos 400 y 406 respectivamente.

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