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El derecho de adquirir un bien, y disfrutar plenamente de ello se convierte en una situación gratificante para quien lo obtiene, generando bienestar y satisfacción personal. Pero sucede que en ocasiones, este derecho es arrebatado o sencillamente perdido mediante procedimientos legales a causa de que ese bien tenía un anterior dueño, al cual se le atribuyen más derechos sobre esa propiedad.
Esto podría suceder por ejemplo cuando se efectúa un contrato compraventa dgt
A esta incómoda situación se le conoce jurídicamente como evicción.
El diccionario panhispánico del español jurídico, define el término evicción como “pérdida de un derecho por sentencia firme y en virtud de derecho anterior ajeno”.
Por su parte, Wikipedia lo define como “situación jurídica que se caracteriza por la privación total o parcial de una cosa, sufrida por su adquiriente en virtud de una sentencia judicial o administrativa, puede ser derivada de una acción reivindicatoria dictada sobre la base de derechos alegados por terceros cuyas causas son anteriores al título de adquisición del primero”.
De acuerdo a estas definiciones, la evicción es en sí la acción legal de perder el derecho sobre algún bien, a causa de un dueño anterior.
Evicción en el Código Civil
La norma indica que, se pueden establecer dos tipos de evicción: la evicción total y la evicción parcial contenidas en los artículos 1478 y 1479 respectivamente del código civil.
Requisitos para la evicción
La evicción sólo puede llevarse a cabo mediante la aplicación de procesos judiciales que avalen la pérdida al derecho de una propiedad, por lo tanto, se deben reunir una serie de requisitos para que ésta pueda ser considerada ante una sentencia legal. Estos requisitos se listan a continuación:
- El cliente o comprador puede ser despojado total o parcialmente del bien comprado, como resultado de un derecho ajeno anterior a él.
- La pérdida convenida mediante sentencia legal, debe estar sujeta al derecho adquirido con antelación a la entrega del bien vendido.
- La evicción debe producirse por una sentencia judicial.
- Debe existir la comunicación o notificación de la demanda de evicción al vendedor, para que esta pueda llevarse a cabo de forma licita.
Tipos de evicción
Como se mencionó anteriormente, son dos los tipos de evicción establecidos por la ley:
Evicción total
expresada en el artículo 1478. En ella se establece que la devolución de la cosa o bien comprado debe hacerse por completo.
Evicción parcial
Contemplada en el artículo 1479, se produce cuando el comprador puede ser despojado por sentencia de una parte del bien o de sus accesorios, pudiendo así, pedir que sea indemnizado proporcionalmente a la pérdida ocasionada o anular el contrato cuando la parte que le ha quitado la carga que resultare, fueren de tal importancia que de haber tenido conocimiento no habría comprado el bien o propiedad.
Saneamiento por evicción y vicios ocultos
Es entendido como el deber que tiene el vendedor frente al comprador del bien, de responder o indemnizarlo, en el caso que tras la entrega del mismo, este sea privado total o parcialmente de su uso, como resultado de una sentencia judicial o administrativa.
De esta manera la ley le imputa al vendedor el riesgo de que el bien vendido sea de otra persona, y se le incrimine ese riesgo como medida de protección para el comprador, quien desconoce que el vendedor no es en realidad el propietario de la cosa comprada.
Los efectos del saneamiento por evicción se listan de la siguiente manera:
- La reposición del costo que pudiera tener el objeto vendido al momento de la evicción, ya sea en mayor o menor valor que el de la venta
- La ganancia, si se le hubiera condenado a entregar a quien haya ganado el juicio
- Los gastos producidos por el pleito que haya generado la evicción, o las del seguido con el vendedor para el saneamiento
- Los gastos del contrato, en caso de haberlos pagado el comprador
- Intereses y gastos voluntarios de recreo u ornato, si la propiedad se vendió de mala fe.
Ejemplo de evicción
El ejemplo más común de evicción es el saneamiento en el contrato de compraventa de una cosa comprada, donde deben establecerse claramente las condiciones bajo las cuales se lleva a cabo la venta, y el vendedor debe dar fe al comprador de la posesión legal de lo vendido.
En este formulario deben estar contenidos los datos personales y del domicilio tanto del comprador como el vendedor, y exponer claramente que la parte vendedora es dueña plenamente de la propiedad, detallando la descripción de la propiedad, linderos, situación, referencia catastral, registro de la propiedad y cualquier otro dato importante que identifique el bien.
También se debe especificar la voluntad de la parte compradora de adquirir la propiedad, y proceder a formalizar el contrato de compraventa, donde se estipula:
- Primero. El objeto y bien jurídico, esto es, la parte vendedora declara que a propiedad se encuentra libre de ocupantes, gravámenes y cargas, y la parte compradora manifiesta su conformidad ante la misma, ya que pudo constatarlo personalmente.
- Segundo. Precio, las partes involucradas fijan la cantidad o valor de la compraventa.
- Tercero. Saneamiento por evicción, donde la parte vendedora se obliga a mantener en perfecto estado de conservación y uso del inmueble objeto de la compraventa, hasta el momento de hacer efectiva la transmisión del dominio en favor de la parte compradora.
- Cuarto. Responsabilidad, se establecen las responsabilidades fiscales, administrativas, tributarias, asumidas por cada una de las partes y de conformidad con la ley.
- Quinto. Gastos e impuestos, se refiere a los gastos correspondientes por la formalización del contrato, y se pone de manifiesto que éstos serán asumidos exclusivamente por la parte compradora.
- Sexto. Jurisdicción y competencia, referida a la resolución de cualquier polémica causada por la interpretación o ejecución del contrato, la cual queda bajo la competencia territorial de juzgados y tribunales del partido judicial del lugar.
Para finalizar, firman ambas partes por duplicado como señal de conformidad del contrato.
