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Modelo de contrato preliminar de compraventa de inmuebles entre particulares 2020
Sirve para vincular a las partes durante el tiempo necesario para resolver cualquier problema que no permita una venta inmediata: por ejemplo, para el comprador la búsqueda de financiación y para el vendedor la entrega de una nueva vivienda.
PROTECCIÓN EN CASO DE INCUMPLIMIENTOSi una de las partes se niega a celebrar el contrato definitivo, sin una razón justificada, la ley concede a la parte “no incumplidora” herramientas específicas de “reacción” para proteger sus derechos. La resolución y el desistimiento serán las únicas protecciones de las que dispondrá la parte “no incumplidora” cuando no sea objetivamente posible solicitar el cumplimiento específico: piénsese en el caso de la no construcción del inmueble prometido para la venta por parte de la empresa constructora en los términos previstos en el contrato o en el caso de la venta a un tercero del inmueble prometido para la venta con un preacuerdo no transcrito.
EL PRELIMINAR DE UN INMUEBLE A CONSTRUIREl Decreto Legislativo nº 122, de 20 de junio de 2005, modificado recientemente por el Decreto Legislativo nº 14, de 12 de enero de 2019, establece, en el caso de la celebración de un contrato preliminar relativo a un inmueble a construir, determinadas obligaciones entre las partes.La obligación de las partes de celebrar el contrato preliminar necesariamente mediante escritura pública o escritura privada notarial.
Sinónimo preliminar
En nuestra opinión, el anticipo tiene la naturaleza de una prestación que perfecciona un pacto real añadido al contrato principal, un pacto real constituido por la cláusula penal con anticipo. Y se señaló que el anticipo se refiere a la conclusión, a la ejecución del contrato.
(E) En quinto lugar, el pago inicial crea, para la parte que lo ha recibido, una obligación condicional en el caso de que esa parte incumpla y la otra parte, libre de culpa, desee, por ese motivo, retirarse. En tal caso, la parte incumplidora debe sufrir la rescisión y pagar a la parte que se retira el doble del importe del depósito recibido, devolviendo así lo que tenía, y pagando también una suma igual en compensación a la parte que se retira.
La resolución contemplada en el apartado 2 del art. 1385 del Código Civil, que presupone un incumplimiento de la otra parte del mismo carácter que el que justifica la resolución judicial, constituye una resolución especial del contrato, que se suma a las previstas en los arts. 1454, 1456 y 1457 del Código Civil, vinculada al acuerdo de fianza, destinada a la determinación convencional de los daños y perjuicios indemnizables. De hecho, está vinculado al fenómeno de la rescisión tanto por sus requisitos previos, representados por el incumplimiento de la otra parte, que debe ser gravemente culpable y de no poca importancia, como por sus consecuencias, que se manifiestan en la terminación “ex tunc” de los efectos del contrato.
Propuesta de compra de vivienda
Se trata, sobre todo, de una protección para la parte vendedora: en caso de que el posible comprador cambie de opinión, el vendedor puede conservar la suma en cuestión, aunque sólo sea como compensación por la venta fallida.
El cheque bancario debe estar a nombre del propietario de la vivienda y debe ser intransferible: debe entregarse a la agencia inmobiliaria si la negociación se realiza a través de profesionales.
Un cheque bancario emitido como depósito para la compra de un inmueble debe ser siempre intransferible y estar a nombre del propietario del inmueble, nunca de la agencia que pueda actuar como intermediaria.
Por lo general, los giros bancarios sólo se utilizan cuando se llega a las etapas finales de la negociación, es decir, en el momento de la escritura notarial. Mientras se esté en la fase de compromiso, se suelen utilizar cheques bancarios.
La concesión de la hipoteca es, precisamente por ley, una condición previa. Por lo tanto, es necesario esperar a que se apruebe el préstamo, en un plazo expresamente establecido, para poder cobrarlo.
Pago inicial para la compra de una vivienda
El anticipo es diferente de la fianza penitencial, que en cambio está regulada por el artículo 1386 del Código Civil y constituye una especie de precio por el derecho a desistir de un contrato.
El importe del anticipo y la forma de pagarlo también se indican en el acuerdo. En general, si el comprador no respeta el contrato y no procede a la compra del inmueble, el vendedor tiene derecho a quedarse con la fianza, mientras que si es el vendedor quien no respeta el acuerdo, el comprador tiene derecho a la devolución de la fianza más una cantidad igual a la propia fianza.
