El Desahucio

El desahucio es el acto de desalojo del inquilino o arrendatario  de determinada propiedad por causas justificadas en la ley o en el contrato. También es conocido como lanzamiento en derecho procesal, este acto de entregar el inmueble al dueño y despojar al inquilino que lo estuviese ocupando, se encuentran establecidos en los artículo 675, 703, y 704 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.   

Causas para de desahucio

El desahucio de bienes inmuebles, viviendas o locales comerciales, están regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil y en este acto el dueño puede alegar dos causas: Falta de pago del alquiler, terminación del contrato o situación en precario.

Por falta de pagos 

En un juicio de desahucio o por falta de pago del alquiler, el demandante o dueño, tiene la opción de solicitar:

  • La posesión del inmueble, bien sea local comercial o vivienda 
  • La entrega de los alquileres que adeuda el inquilino.

Esta acción judicial se tramita ante el juzgado donde se encuentra el inmueble, firmada por abogado y procurador, alegando que el arrendatario no ha cumplido con lo convenido en el contrato celebrado por ambas partes, por tal motivo se le solicita entregar la finca y el pago de la deuda contraída.

En ambos casos si el inquilino no se opone a la determinación del juzgado, que es la terminación del procedimiento, se le dictará sentencia condenatoria.

Por precario o sin contrato  

En este caso el dueño del inmueble cede el derecho de poseer el inmueble sin que exista un  contrato, ni pago de alquiler a otra persona para que la habite, ésta es denominada precarista.

En determinado momento el titular solicita el inmueble y los precaristas se niegan a desalojarlo cuando le es requerida. Este tipo de desahucio es muy común que ocurra con familiares o amigos a la hora del titular solicitar la finca.

En el juicio por precario, el titular debe consignar la documentación necesaria para realizar la demanda, mientras el precarista debe demostrar la tenencia de título de propiedad.

Plazos para el desalojo

Los plazos para el desalojo son:

  • Un mes si es vivienda habitual y habitan en ella. De existir un motivo, se podrá prorrogar un mes más.  Transcurridos los plazos, se procederá al desalojo en la fecha fijada en la resolución inicial o en la acordada en prorroga según sea el caso.
  • En el  caso de estar habitada por terceros, el tribunal al conocer la existencia de éstos, procederá a notificar la ejecución del desalojo, quienes tendrán un plazo de diez (10) días para presentar los títulos que justifiquen su situación. El Dueño está en el derecho de solicitar al juzgado el desahucio a aquellos ocupantes de sin título.

La Enervación 

La enervación de la acción del desahucio está establecida en el artículo 22 de la ley de Enjuiciamiento Civil, consiste en evitar el proceso de desahucio de un bien inmueble por falta de pago de la renta al arrendatario, es decir, si el inquilino antes de la celebración de la vista, paga las cantidades adeudadas en el plazo de diez (10) días, esta acción va a producir que el contrato continúe vigente. 

desahucio por falta de pago cuantos meses

¿Qué cantidad hay que pagar?

El inquilino debe pagar todas las cantidades que le adeude al arrendador.

¿Cómo se inicia un desahucio express por alquiler?

Este procedimiento lo solicita el propietario del inmueble ante los tribunales, quien ordena a los cuerpos de seguridad el procedimiento de desalojo o lanzamiento, garantizando la medida de manera efectiva.

Unas de las causas por las que se solicita este tipo de desalojo son:

  • Impago de renta o suministro, esta es la causa para demandar al inquilino.
  • Finalización de contrato, permitiendo el desahucio por expiración de pago.

Este tipo de desahucio se realiza por las dos causas antes expuestas, es del tipo declarativo, establecido en el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil donde se decide en juicio verbal las demandas por impago o cantidades debidas por el arrendatario.

Dentro de este tipo de juicio se encuentran:

  • Juicio Declarativo Verbal
  • Juicio Declarativo Ordinario.

Ambos sirven para iniciar un proceso de desalojo al inquilino, sin embargo el segundo, Juicio Ordinario, lleva mucho tiempo para efectuarse, un poco más de un año, al contrario del juicio verbal, el cual lleva la mitad del tiempo en realizarse.

Es de aclarar que el término “Desahucio Express” no se contemplan en las leyes de España ya que es una denominación social y no legal, es nombrado así porque es “Declarativo Verbal” y de esta forma la acción es más efectiva en cuestión de tiempo.

Debe tener en cuenta los motivos legales a la hora de un “Desahucio Express” como el impago o finalización de contrato. Así mismo la propiedad debe ser del demandante, presentar el contrato firmado entre las partes y la cantidad mensual que debe pagar al propietario.

¿Puedo iniciar este procedimiento contra okupas?

Sí. En 2018 se reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil donde se regula el desahucio para agilizar el procedimiento de desahucio contra los okupas, pudiendo el titular recuperar su vivienda en pocos meses, por esta razón se agiliza esta situación legal.

El juicio para el desalojo

Es un procedimiento legal por medio del cual se recupera un inmueble establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) donde se regula la tramitación del juicio de desahucio.

En este proceso especial y sumario, el titular del bien puede lo recuperar, bien sea por falta de pago de la renta, de cantidades asimiladas como recibo por suministros, impago del Impuestos sobre Bienes Inmuebles por parte del inquilino, recibos de la propiedad de propietarios, entre otros, o por finalización del contrato de arrendamiento y el arrendador se niega a entregar el inmueble.

De igual manera se puede llevar a juicio aquellas demandas que el dueño desee recuperar cedida en precario.

¿Cómo comienza el proceso?

Este proceso se inicia con la presentación de demanda por parte del titular ante el juzgado de Primera instancia donde se encuentre la finca. 

Al ser admitida la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia emite un decreto con las siguientes acciones:

Solicita al demandado para que en un plazo de diez (10) días desaloje el inmueble, pague al arrendatario o en caso de enervación de desahucio, pague la totalidad de lo adeudado o ponga ante un juzgado o notaría el importe de las cantidades reclamadas en la demanda.

Puede darse la situación de que el demandado comparezca ante el juzgado y se oponga alegando sus razones, como no estar de acuerdo con las parte reclamadas o la procedencia a la enervación.

La demanda expresará día y hora para que tenga a lugar la vista en caso de oposición del demandado, sirviendo de citación y proceder al lanzamiento en caso de no haber oposición.

También, el demandado al solicitar asistencia jurídica gratuita, debe hacerlo en los tres días siguientes a la práctica de la demanda. En caso de no hacer oposición al requerimiento, se supondrá la aceptación de la resolución del contrato de arrendamiento.

Tramitación del juicio por falta de pagos o por no poseer contrato

En este caso, el arrendador debe solicitar al juzgado sólo la recuperación del inmueble, bien sea piso o local comercial o también reclamar la finca y el pago pendiente de la renta, el demandante es quien decide si una acción, la otra o ambas.

En caso de no poseer contrato, se está en un caso de precario. El artículo 438.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (L.E.C.) dará traslado de la demanda para que el precarista conteste por escrito en un plazo de diez (10) días. De no responder en este tiempo, será declarado en rebeldía, tal como lo establece el artículo 496 de la citada ley.

Es necesario que la demanda esté firmada por un abogado y un procurador. Si alguna de las partes solicita la celebración de la vista, ésta será señalada por el juzgado, en caso de no ser solicitada por ninguna de las partes y el juez no lo considera necesario, procederá a dictar sentencia.

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