Derecho de Retracto y Tanteo

El derecho de retracto se refiere al derecho de una persona de quedarse con un bien que una segunda persona ha vendido a un tercero, a cambio del mismo precio que hubiere pagado éste.

En otras palabras, es un derecho de adquisición prioritario que permite a un individuo subrogarse en un contrato de compraventa sobre un bien.

Tipos de retracto legal y convencional

En este particular, la RAE define el retracto como “derecho de adquisición preferente que se tiene para dejar sin efecto una venta o una enajenación hecha a favor del otro, y recuperar o adquirir para si la cosa, por el mismo precio pagado.”

Habiendo definido el retracto como el derecho que tiene una persona de quedarse con un bien por el mismo precio por el que ha sido vendido, se establecen los tipos de retractos (legal y convencional), que serán definidos posteriormente.

Retracto convencional ¿Qué significa?

Se encuentra establecido en el artículo 1.507 del Código Civil, y se refiere a aquellos supuestos en los que el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa o el bien vendido.

Retracto legal según el Código Civil

Expresado en el precepto 1.521 del Código Civil y es definido como el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones establecidas en el contrato, en lugar del que obtiene una cosa o bien por compra o donación en pago.

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¿Cómo se ejercita el derecho al retracto?

El derecho al retracto se puede ejercer de la siguiente manera:

  • A través de la legitimación activa: la cual la pueden ejercer exclusivamente los Comuneros y los Herederos de los Comuneros.
  • Mediante la legitimación pasiva: esta se puede hacer valer contra el extraño adquiriente y sus causahabientes a cualquier título.

La forma de ejercerlo es a través de su titular, en un plazo de 9 días, que se cuentan desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al comunero. De este modo, si éste no estuviere presente y no  tenga quien pueda representarlo, el plazo será de 40 días, contados desde la fecha del registro de la escritura.

Ejemplo de pacto de retracto legal y convencional

En el año 2014, la SIC dispuso el reintegro de la totalidad del dinero abonado a un consumidor por una máquina para hacer ejercicio vía telefónica. El consumidor se arrepintió y pasados 3 días ejerció su derecho de retracto por escrito a la empresa vendedora. La citada sociedad no devolvió el dinero ni dio respuesta a la solicitud. Posterior al trámite jurisdiccional, la SIC corroboró la violación de los derechos del consumidor y multó a la compañía con 54.000.000 millones de pesos.

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Supuestos del derecho de retracto

Es importante hacer valer el derecho de retracto. Pero también es importante saber quiénes son los sujetos que pueden optar adecuadamente a este derecho.

En este apartado, se detallará cuáles son los supuestos del retracto.

Comuneros en fincas rústicas, urbanas y subasta judicial.

De acuerdo al artículo 1.522 del Código Civil, el copropietario de una cosa común (que podrá ser un bien mueble o inmueble), podrá hacer uso del retracto en caso de enajenarse un extraño, inclusive si ha sido a través de una subasta judicial, la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.  

También establece que, cuando dos o más propietarios quieran ejercer el retracto, sólo podrán llevarlo a cabo por cuotas o partes iguales del porcentaje de propiedad que les corresponda de la cosa común.

Generalmente, los casos en los que se ejecuta este supuesto son referentes a subastas de fincas embargadas por bancos, venta de proindivisos o compraventa de terrenos.

Legal de Propiedad colindante

Este derecho surge como una intención de reducir el minifundismo y aumentar la rentabilidad de la explotación de los recursos agrarios.

En este supuesto, pretenderán el derecho de retracto los propietarios de tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rustica, cuya extensión no exceda de una hectárea, excluyendo los casos en los que dichas tierras colindantes estuviesen separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.

Cuando dos o más colindantes quieren hacer uso de su derecho de retracto al mismo tiempo, tendrá preferencia el propietario de la tierra colindante de menos extensión, en caso de que ambos terrenos tuvieran la misma, tendrá prioridad el primero en solicitarlo. (Artículo 1.523 del Código Civil).

Es importante destacar que conviven dos tipos de retracto de colindantes:

  • El regulado en el Código Civil
  • El regulado en la Ley de 19/1995, la cual en el artículo 27, exige que el retrayente sea el titular de la explotación prioritaria, estableciendo en un plazo de un año para ejercitarlo desde su inscripción en el Registro.

Urbanístico de vivienda urbana

En este supuesto se concede al arrendatario de la vivienda el derecho de la adquisición prioritaria en caso de que el inmueble arrendado se enajenase a un tercero.

De acuerdo a lo expresado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el interesado dispone de un periodo de 30 días, desde que le sea notificada la decisión de transmisión del inmueble, indicando su cuantía y demás condiciones, para ejercer su derecho.

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Diferencia entre derecho de retracto y tanteo

  • El derecho de tanteo es ejercitado antes de realizarse la compraventa. Así el propietario tiene la obligación de comunicar al arrendatario su intención de vender la casa, señalándole las condiciones en las que pretende hacerlo. Partiendo de esta comunicación, el inquilino cuenta con 30 días para ejercer el derecho de tanteo y quedarse con el inmueble en el precio señalado.
  • El derecho de retracto surge cuando el propietario realiza la compraventa sin haber comunicado previamente la operación. De esta manera, el arrendatario cuenta legalmente con 30 días para ejercitar el derecho de retracto y quedarse con la vivienda en el mismo costo y condiciones en las cuales se vendió. Por ende, mediante la demanda de retracto, el inquilino pasaría a sustituir al comprador dentro del contrato de compraventa, asumiendo los mismos derechos y obligaciones.

En consecuencia, el derecho de retracto resulta ser una garantía para cuando no se ha podido ejercitar el derecho de tanteo.

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¿Puede ejercer el derecho al retracto con fondos buitres?

Actualmente, las entidades financieras buscan la forma más práctica de deshacerse de los prestamos impagados, considerando como una de las más factibles la cesión de créditos integrados en carteras globales a Fondos de Inversión, asumiendo importantes liberaciones de activos, limpiando con una sola operación los balances de deudas fallidas que, supuestamente son incobrables.

Al ceder el crédito al denominado Fondo de inversión o Fondo buitre, no comunican al deudor de dicha cesión ni el precio de la misma, convirtiéndose el deudor en un desconocedor de quién es su acreedor. Transcurrido cierto tiempo, se entera mediante un proceso judicial de reclamación de cantidad de lo que ahora debe.

Muchos deudores se encuentran en desamparo total, debido a que no solo se enteran que su deuda es de otro, sino que también deben más dinero a alguien que no conocen y su banco no emite respuesta alguna.

En consecuencia, es necesario que el deudor sepa que en esta situación si tienen derecho a ejercer el derecho de retracto, igualando la oferta del coste de cesión y con la posibilidad de liberarse de la deuda.

Retracto de crédito litigioso con fondos buitre

Para que pueda hacerse valer el derecho de retracto, es necesario que exista un crédito litigioso y, una vez conocida la situación, saber que se cuenta con un plazo de 9 días para comunicarle al nuevo acreedor que se está ejerciendo el derecho de retracto como lo establece el artículo 1.535 del código civil.

Usualmente los acreedores alegan que el plazo para ejercer el derecho a precluido, fundamentándose en que se les ha notificado el cambio de acreedor a los deudores. La mayoría de las veces este alegato no es cierto, y cuando el deudor es conocedor de la cesión de crédito y seguidamente, notifica su intención de ejercer el derecho al retracto, nunca recibe respuesta de parte del nuevo acreedor.

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