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Ley 392/78
El contrato de arrendamiento de un local comercial, a diferencia de un contrato de arrendamiento de uso residencial, establece que el inmueble alquilado no puede utilizarse para fines residenciales, sino exclusivamente para fines comerciales.
Si el contrato tiene una duración de 6 años, el preaviso de rescisión debe realizarse al menos 12 meses antes de la fecha de vencimiento, acompañado de una carta certificada. Si, por el contrario, el contrato de los locales comerciales tiene una duración de 9 años, el preaviso de rescisión debe hacerse con una antelación mínima de 18 meses.
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Contrato de arrendamiento comercial
La fianza se devuelve al inquilino al final del contrato de alquiler, incrementada con intereses, o reducida si hay algún daño respecto al estado inicial.
Por el contrario, si en la primera fecha de vencimiento el arrendador invoca una de las hipótesis previstas en el artículo 29 de la Ley 392/78 -por ejemplo, alegando que quiere demoler el inmueble para reconstruirlo- o el inquilino rescinde el contrato con un preaviso de 6 meses, el contrato no se renueva.
Si, por el contrario, el arrendador notifica la rescisión al inquilino o éste no acepta la renovación en las nuevas condiciones propuestas por el arrendador 12 meses antes de la segunda fecha de vencimiento, el contrato queda resuelto.
A la hora de redactar el contrato, puede tomar como referencia el símil del contrato de arrendamiento comercial que el ayuntamiento de Trequanda (SI) pone a su disposición para su descarga. La plantilla contiene todos los elementos necesarios, incluida la cláusula APE.
Contrato comercial
El inquilino debe encargarse del mantenimiento ordinario de la vivienda a su cargo: pequeñas reparaciones en los sistemas de fontanería, electricidad, gas y acondicionamiento del agua. En cambio, los trabajos extraordinarios de mantenimiento son responsabilidad exclusiva del propietario. En el caso de las mejoras en los locales realizadas por el arrendatario, es decir, las reformas o adaptaciones que aumentan el valor del inmueble, debe especificarse en el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda si dichas mejoras quedan en beneficio del inmueble arrendado y sin derecho a reembolso alguno para el arrendatario o no.
Niveles de contratos comerciales
La hipótesis del arrendamiento se restringe, por tanto, a la hipótesis, a la que parecía referirse la Ley 392 de 1978, art. 27, párr. 3, de la concesión de uso de un inmueble que, aunque equipado para el uso hotelero (la norma se refiere al inmueble “amueblado”), no es todavía efectivamente gestionado por el concedente, y por tanto no integra un negocio en su expresión dinámica.”
“9.1. En la sentencia nº 13999 de 1991, este Tribunal sostuvo que los bienes inmuebles utilizados como camping no pueden equipararse a los hoteles en lo que respecta a la duración mínima de los correspondientes arrendamientos.
En el plano puramente jurídico, entra en juego el mecanismo de la renovación automática del contrato (Art.28 Ley 392/78), que a su vez se combina con las normas -también obligatorias en perjuicio del inquilino- que limitan severamente el derecho del arrendador a poner fin a la relación en vista de la primera fecha de vencimiento (Art.29 Ley 392/78).
