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Apartamento de dos habitaciones de nueva construcción listo para ser entregado
El comprador se expone al riesgo de que, entre la fecha de la escritura y la de su transcripción en los citados registros, se publique un gravamen inesperado contra el vendedor: una hipoteca, un embargo, una ejecución hipotecaria, una orden judicial, etc. Escenarios del tipo que acabamos de describir se han producido en muy pocas ocasiones. De hecho, los notarios cumplen con la obligación de transcripción en muy poco tiempo, eliminando casi los riesgos.
5) PRESENCIA DE DEUDAS DEL VENDEDOR – El vendedor aún no ha pagado todos los gastos del condominio de los que es responsable (por ejemplo, los gastos extraordinarios resueltos antes de la escritura por obras aún no realizadas en el momento de la conclusión). Para garantizar al comprador (que puede ser llamado a responder de estos gastos en virtud del art. 63 del Código Civil) se depositan en el notario las cantidades necesarias para cubrir estos gastos y se ordena al notario que realice los pagos solicitados por el administrador de la comunidad.
Sería acorde con la equidad y la buena fe en las negociaciones entre las partes (y también en el trato con el notario) que esta opción se manifieste con la debida antelación, regulándola en el contrato preliminar, para que el vendedor pueda tomar medidas. Nada excluye, sin embargo, que ante razones graves e imprevisibles, la opción pueda manifestarse también directamente en la estipulación.
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Al comprar su primera vivienda, paga impuestos reducidos por la compra de una casa si se cumplen ciertas condiciones. Veamos con más detalle los impuestos reducidos y los requisitos para obtener estos beneficios.
Los impuestos a pagar se reducen cuando la compra se refiere a la primera vivienda. Los mismos impuestos subvencionados se aplican también a las dependencias, aunque se compren con una escritura independiente de la de la compra de la primera vivienda.
Otra ventaja se refiere a las escrituras sujetas al impuesto de matriculación proporcional y a las escrituras imprescindibles para cumplir los requisitos en el Registro de la Propiedad: no hay gastos de timbre, ni impuestos catastrales e hipotecarios especiales.
El sistema de precio-valor, en cambio, se aplica en el caso de las compras y ventas no sujetas al IVA, incluso si se compra con beneficios de primera vivienda. El valor catastral en estas circunstancias se obtiene multiplicando la anualidad catastral, revalorizada en un 5%, por el coeficiente 110.
Programa Unimod y transacciones en los registros de la propiedad
Durante los distintos pasos del proceso de compraventa de un inmueble, puede ser necesario el pago de dinero, que puede asumir distintas funciones: fianza, anticipo, depósito fiduciario, tres instituciones previstas en el Código Civil, que se aplican de forma diferente, con distintas garantías y obligaciones.
Antes de la aceptación de la propuesta de compra de la propiedad, la suma pagada como garantía se denomina depósito fiduciario, que es gratuito y no devenga intereses, pagado mediante un cheque bancario intransferible.
Aba/414
Se trata, sobre todo, de una protección para la parte vendedora: en caso de que el posible comprador cambie de opinión, el vendedor puede conservar la suma en cuestión, aunque sólo sea como compensación por la venta fallida.
El cheque bancario debe estar a nombre del propietario de la vivienda y debe ser intransferible: debe entregarse a la agencia inmobiliaria si la negociación se realiza a través de profesionales.
Un cheque bancario emitido como depósito para la compra de un inmueble debe ser siempre intransferible y estar a nombre del propietario del inmueble, nunca de la agencia que pueda actuar como intermediaria.
Normalmente, los giros bancarios sólo se utilizan cuando se llega a la fase final de las negociaciones, es decir, en el momento de la escritura pública. Mientras se esté en la fase de compromiso, se suelen utilizar cheques bancarios.
La concesión de la hipoteca es, precisamente por ley, una condición previa. Por lo tanto, es necesario esperar a que se apruebe el préstamo, en un plazo expresamente establecido, para poder cobrarlo.
