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En el mundo inmobiliario existen contratos privados donde tanto el comprador como el vendedor se comprometen a llevar a cabo la compraventa futura de un bien o propiedad, y el comprador entrega una parte del dinero a cuenta del total.
Es frecuente que en estos casos alguna de las partes desista antes de consumarlo.
Este tipo de acuerdo es conocido como contrato de arras, y a su vez estas arras (señal o cantidad que se da como garantía en algunos contratos) se encuentran establecidas en el código civil español, y cuando ocurre el mencionado desistimiento se le conoce como arras penitenciales.
En razón de esto, se definen las arras penitenciales como un acuerdo privado en el contrato de compraventa que consiste en la entrega, a cuenta del precio final pactado contractualmente, de una cantidad de dinero, que confirma la existencia del contrato o que sirve de base para la cuantificación de una determinada penalización que asumen las partes por el hecho de la firma del contrato en cuestión.
En otras palabras, las arras penitenciales son el precio que tienen que pagar el comprador o el vendedor si desisten del contrato de compraventa antes de llevarlo a cabo.
Incumplimiento del contrato de arras penitenciales
Las arras penitenciales contemplan legalmente el desistimiento de algunas de las partes firmantes del contrato, y las penalizaciones están claramente expresadas en el artículo 1454 del código civil, por lo cual es importante conocer cómo se lleva a cabo este proceso tanto en el comprador como el vendedor del inmueble.
- Si el desistimiento es de parte del comprador, es decir, éste no quiere llevar a cabo el contrato, perderá todas las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales.
- En el caso del desistimiento de parte del vendedor (éste decide no seguir con la venta), devolverá el doble de la cantidad acordada por concepto de arras penitenciales.
¿Qué debe contener un contrato de arras penitenciales?
Para que se pueda ejecutar un contrato de arras, su contenido debe estar perfectamente detallado, de tal manera que permita reforzar el compromiso de la compraventa por ambas partes y ejecutar el proceso de forma segura y sin conflictos.
En este sentido, un contrato de arras debe contener:
- Datos personales del comprador y el vendedor.
- Datos del inmueble objeto de la compraventa. Este tipo de contrato suele ir asociado a la compra de viviendas y otros inmuebles, dejando bien especificado en el contrato si tiene anexos como trastero, garaje, entre otros, y si la propiedad tiene algún tipo de cargas.
- Precio por el que se compra o vende el bien. Especificar los gastos que asumirán el comprador y el vendedor.
- Cuantía a la que asciende la señal, que se descontará del precio de venta (dinero que asegura la consecución del contrato).
- Plazo máximo en el que debe firmarse el contrato de compraventa.
- Compromiso de firmar el documento mediante escritura pública.
- Especificar en este documento el tipo de arras que se aplicará, de tal manera que se eviten interpretaciones equívocas y posteriores conflictos, quedando así detallado si se trata de un anticipo (arras confirmatorias) o sencillamente será un contrato de arras penitenciales.
- Firma del comprador y vendedor.
Es importante resaltar en este último punto que, si el comprador o vendedor es un matrimonio en régimen de gananciales (que pertenecen a ambos cónyuges todas las ganancias y bienes obtenidos), basta con la firma de uno de ellos.
En el caso de tratarse de un matrimonio en régimen de separación de bienes o una pareja no casada, deberán firmar ambos.
Modelo de contrato de arras penitenciales
De acuerdo al artículo 1454 del código civil, el cual reza “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor devolverlas duplicadas”.
En virtud de esto, se muestra un modelo de contrato de arras penitenciales:
Todas las cantidades entregadas hasta la fecha prevista para la formalización de la compraventa, tienen la condición de arras penitenciales, en virtud de la cual, si la compradora no cumpliera cualesquiera de las obligaciones de pago que asume o desistiera de formalizar la compraventa, y por tanto no abona el precio en los plazos estipulados, se entenderá resuelto el contrato, operando los efectos previstos en el artículo 1454 del Código Civil, y por tanto perdiendo todas las cantidades entregadas hasta la fecha.
Igualmente, si la parte vendedora no cumpliera los pactos esenciales del contrato en los términos acordados, o desistiera de formalizar la venta, debería abonar el doble de las cantidades recibidas hasta la fecha.
En síntesis, es imprescindible tener conocimiento de cómo ejecutar un contrato de arras correctamente, especificando el tipo de señal aplicada y respetar las penalizaciones establecidas por la ley, en el caso de desistir de la compraventa de la propiedad.
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